○坂東市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例及び施行規則の運用基準
平成23年3月7日
告示第22号
(趣旨)
第1条 この告示は、坂東市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例(平成23年坂東市条例第2号。以下「条例」という。)及び坂東市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例施行規則(平成23年坂東市規則第5号。以下「規則」という。)の施行に関し必要な事項を定めるものとする。
(1) 自然的条件については、河川、山林、高速道路等が存し、かつ、明らかに日常生活圏が分断されていないこと。
(2) 社会的条件については、同一の字、自治会組織、小学校区等の生活圏単位のほか、住民の日常生活に密接に関連する次に掲げる施設の利用形態の共通性等に照らし総合的に判断すること。
ア 日用品店舗、サービス店舗等の生活利便施設
イ 児童公園、地区集会所、郵便局等の公益的施設
ウ 鉄道、バス、道路等の利用交通施設
(1) おおむね50以上の建築物については、原則として50以上要するものとするが、集落としての集積度が高い場合又はその他特にやむを得ない場合にあっては、40以上の連たんをもって足りるものとする。
(2) 建築物の連たん距離については、建築物の敷地相互間の距離がおおむね50メートル以下(最大で70メートル未満)とする。
(3) 市街化区域に隣接し、当該市街化区域と一体的な日常生活圏を有する地域にあっては、市街化調整区域内において25以上の建築物が連たんする場合に限り、市街化区域に存する建築物を含めることができる。ただし、条例第6条第1項第2号で規定する既存集落にあっては、市街化区域に連たんしている場合には、市街化調整区域内の建築物の連たん数にかかわらず当該市街化区域への連たんを認め、当該市街化区域内の住宅についても連たんの戸数に数えるものとする。
(4) 車庫、物置その他の附属建築物については、連たん数の対象としない。
(5) 他市町に存する建築物への連たんは、原則として認めない。
(既存集落の区分及び土地の区域)
第4条 条例第2条第2項の規定による既存集落の区分については、市長が指定する一の区域に対し、一の区分を定めるものとする。
(第1種集落における幹線道路の要件)
第5条 条例第2条第2項第1号の幹線道路は、国道若しくは県道又は従前の道路管理者が国若しくは県であった市道とする。
(第5種集落の指定要件)
第6条 条例第2条第2項第4号に規定する要件は、規則第3条で定めるほか、自然的社会的条件に照らして、独立した一体的な日常生活圏を構成していると認められる既存集落であることとする。
(市街化区域における計画戸数密度)
第7条 規則第3条第2号の市街化区域における戸数密度は、最近の当該都市計画に定められた10年後の市街地人口及び市街地面積により算定した人口密度から想定される戸数密度とし、おおむね同程度とは、1ヘクタール当たり8戸を下限とする。
(最低敷地面積の適用範囲)
第8条 条例第4条第1項及び条例第6条第1項第1号の規定により市長が指定する土地の区域において、都市計画法(昭和43年法律第100号。以下「法」という。)第42条第1項又は第43条第1項の規定による許可を受ける建築物の敷地については、条例第3条の規定を準用する。
2 規則第4条に規定するその他市長が特にやむを得ないと認めた場合とは、次に掲げるものとする。
(1) 法第34条第1号に係る開発行為
(2) 法第34条第13号に係る開発行為
(3) 法第34条第14号に係る開発行為
(4) 平成14年4月1日以後に分合筆等を含む区画の変更のない土地において行う開発行為であって、当該土地の区画の変更を行わないもの。ただし、当該敷地面積は、おおむね200平方メートル以上とする。
(法第34条第11号の条例で指定する土地の区域の要件)
第9条 条例第4条第1項第1号に規定する当該区域のほとんどの要件は、当該区域における面積、建築物の集積及び日常生活圏の形成状況から総合的に判断するものとする。
(土地の区域の境界に関する要件)
第10条 条例第4条第1項第6号で規定する土地の区域の境界の要件は、次の各号のいずれにも該当するものであることとする。ただし、同号を準用する条例第6条第1項第1号の規定に該当する条例第2条第2項第3号の既存集落については、次の第3号に限り適用する。
(1) 指定しようとする既存集落の外周部における街区(道路、鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画された最小の土地の区域をいう。以下「街区」という。)においては、少なくとも一の辺が幅員4メートル以上の道路に接していなければならない。ただし、条例第4条第1項第6号で規定する土地の区域の境界に点で接する街区は、外周部における街区とはみなさない。
(2) 指定しようとする既存集落の外周部における街区においては、当該街区内の建築物の敷地面積の合計が当該街区面積の30パーセント以上でなければならない。ただし、条例第4条第1項第3号の規定による区域内の主要な道路に面する街区については、当該道路に沿った土地の過半数以上が現に建築物の敷地として利用されている場合に限り、当該道路端から50メートル以内の区域を土地の区域に含むことができる。
(3) 建築物の敷地として適当でない湿地、斜面緑地又はがけ(おおむね5メートル以上の高低差をいう。)等については土地の区域から除外し、外周界を地番界等で設定することができる。
3 前2項のほか、土地の区域の境界の設定方法については、別に定める。
(1) 建築基準法(昭和25年法律第201号)第42条第1項に規定する道路に接すること。ただし、自己用住宅を除く。
(2) 排水について、原則として敷地外に放流できること。
(予定建築物の用途)
第13条 条例第5条第1号、同条第2号、条例第6条第1項第1号ア及び同号イに規定する建築基準法別表第2(ろ)項各号に掲げる建築物は、同一敷地内の建築物である場合は、建築基準法別表第2(ろ)項各号に掲げる建築物の用途が複合しても支障がないものとする。
(事務所及び作業所の要件)
第14条 条例第5条第1号並びに条例第6条第1項第1号アに規定する事務所及び作業所並びに条例第7条に規定する建築物等のうち、第1種集落、第4種集落及び第5種集落内の事務所及び作業所の要件は、次の各号のいずれにも該当することとする。
(1) 当該既存集落を中心とした周辺区域の利便性の向上等に資する施設であること。
(2) 当該既存集落の住環境等を著しく阻害しない施設であること。
(3) 騒音、振動、臭気、ばい煙等の発生のおそれがある施設については、十分な環境保全対策が講じられること。
(4) 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号)の適用を受けない施設であること。
(5) 同一敷地内の建築物である場合は、建築基準法別表第2(い)項各号に掲げる建築物の用途又は同表第2(ろ)項各号に掲げる建築物の用途と複合してはならない。ただし、複合する建築物の用途が専用住宅である場合を除く。
(指定の見直しの要件)
第16条 条例第4条第6項の規定による指定した土地の区域の拡張又は解除若しくは縮小の要件については、都市計画の変更等により明らかに土地の区域の指定に、明らかに不整合が生じた場合とする。
(条例第6条第1項第2号に規定する既存集落)
第17条 条例第6条第1項第2号に規定する既存集落にあっては、次の各号のいずれの要件も満たすものとする。
(1) 規則第9条第1項に規定する原則として50戸以上の住宅とは、住宅の戸数40戸を下限とする。この場合において、申請に当たっては、住宅戸数を確認するため住宅地図に住宅の戸数を明示したもの及び連たん距離を確認するため縮尺2,500分の1の都市計画図を添付させるものとする。
(2) 同一敷地内に2戸の住宅がある場合には、それぞれが専用住宅としての機能を有していれば2戸と数え、寄宿舎、下宿、寮等で世帯を構成しない建築物は、戸数に含めることができない。
(3) 次に掲げる土地の区域は、連たんの対象としない。
ア ゴルフ場、ゴルフ練習場、野球場、陸上競技場、テニスコート、サーキット場等の大規模工作物であって、管理施設、利用施設等が存する区域(区域が明確でない場合には、原則として建築物の周囲10メートル以内)を除いた区域
イ 大学等の運動場、寺院等の駐車場、墓地又は農業高校の農場等
ウ 変電施設(建築物がなくキュービクルのみ)、簡易なポンプ小屋、簡易な資材置場及び仮設の現場小屋の存する土地の区域
(条例第6条第1項第2号に規定する自己用住宅を必要とするやむを得ない理由)
第18条 条例第6条第1項第2号に規定する自己用住宅を必要とするやむを得ない理由は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
(1) 婚姻により独立した世帯を構成する場合
(2) 退職、転勤等により転居せざるを得ない場合
(3) 現に居住している住宅が過密、狭小、被災、立ち退き又は借家等の事情がある場合。ただし、過密又は狭小の事情がある場合には、必要に応じて現に居住している住宅の写真等を添付させるものとする。
(4) 疾病等の理由により転地せざるを得ない場合
(5) 帰郷等により出身地に定住する場合
(6) 単身者が、両親若しくは兄弟姉妹の家族と同居している場合又は兄弟姉妹の婚姻等により、独立した世帯となる必要がある場合
(7) 現に居住している住宅の存する土地が借地であって、当該住宅の改築が不可能である場合
(8) 現に居住している住宅の存する土地が急傾斜地、がけ等の危険地帯にあって、危険であると判断される場合
(9) 現に居住している住宅の存する土地の環境が、日照不良、湿地、進入路狭あい等の理由により悪い場合。ただし、環境を改善することが物理的に不可能なときは、当該住宅の除却又は物置等への合法的な転用を条件とするものとする。
(条例第6条第1項第2号に規定する自己用住宅を必要とすることを証明するための申請書添付書類)
第19条 条例第6条第1項第2号に規定する自己用住宅を必要とすることを証明するための申請書添付書類は、次に掲げるものとする。
(1) 若年者(30歳未満の者をいう。)が婚約をもって自己用住宅を必要とする場合には、媒酌人の婚約証明書又は当事者の申立書。この場合において、若年及び高齢の単身者については、必要性について十分審査すること。
(2) 被災、立ち退き、借家等の事情がある場合には、それぞれ被災証明書、立ち退きを求められていることが確認できる書面、賃貸借契約書等
(3) 現に居住している住宅が持家の場合には、当該住宅の処分についての売買契約書、専任媒介契約書等
(4) 疾病等の理由により転地せざるを得ない場合には、診断書等
(5) 転勤により転居せざるを得ない場合には、異動証明書等
(6) 帰郷により出身地に定住する場合には、退職証明書等
(規則第9条第2項第1号に規定する取得することが確実であると認められる者の要件)
第20条 規則第9条第2項第1号に規定する取得することが確実であると認められる者の要件は、次の各号のいずれかによるものとする。
(1) 農地法(昭和27年法律第229号)第5条の許可を申請している場合には、法の許可と同時に取得できる者とする。
(2) 相続により取得したが、所有権の移転が完了していない場合には、すべての法定相続人からの当該土地を相続する旨の証書等を取得している者とする。
(規則第9条第2項第1号に規定する線引きの日前の土地の所有)
第21条 規則第9条第2項第1号に規定する線引きの日前の土地の所有には、代々相続又は一括贈与(農業委員会等の証明を要する。)により受け継いで、線引きの日後に所有した場合を含むものとする。
(規則第9条第2項第1号に規定する線引きの日前に土地を所有していた親族から当該線引きの日後に相続、贈与又は売買により取得した土地(取得することが確実であると認められる土地))
第22条 規則第9条第2項第1号に規定する線引きの日前に土地を所有していた親族から当該線引きの日後に相続、贈与又は売買により取得した土地(取得することが確実であると認められる土地)には、線引きの日後に親族間で相続以外の所有権の移動があるものについても、他に適地がない場合にはこれに含むものとする。
(規則第9条第2項第1号において予定地とすることができる土地)
第23条 規則第9条第2項第1号において予定地とすることができる土地は、次の各号のいずれかに該当するものとする。ただし、第2号又は第3号が適用となる場合には、従前の土地がおおむね50戸以上(40戸を下限とする。)が連たんしている集落内に存していなければならない。
(1) 既存集落内に存しない場合であって、代替地として線引きの日前から所有していた者と交換した土地
(2) 建築基準法又は農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)等により建築することが事実上不可能であって、代替地として交換した土地
(3) 収用に係る事業等(一般の公共事業を含む。)により建築することが事実上不可能となり、代替地として取得した土地
(規則第9条第2項第2号に規定する大字等の区域)
第24条 規則第9条第2項第2号に規定する大字等の区域とは、市町村合併等により大字等の区域の境界が変更となり、同一の大字等の区域でなくなったが、現に自治会等が同じで実質的に同一集落である場合には、同一の大字等の区域として扱うものとする。
(規則第9条第2項第2号イに規定する相当期間居住していた者)
第25条 規則第9条第2項第2号イに規定する相当期間居住していた者とは、法の規定に違反せず、10年以上居住していた者とする。
(規則第9条第3項第1号に規定する勤務地に通勤が可能な区域)
第26条 規則第9条第3項第1号に規定する勤務地に通勤が可能な区域とは、電車、自動車等により、予定地から勤務地までの所要時間が2時間を超過しない区域とする。ただし、次の各号のいずれかに掲げる場合は、この限りでない。
(1) 現に所要時間が2時間以上の通勤をしている場合
(2) 現に当該土地付近(実家等)に家族が居住しており、その事実を子供の在学証明書、住民票の写し等で証明できる場合
(規則第9条第3項第2号に規定するおおむね200平方メートル以上等)
第27条 規則第9条第3項第2号に規定するおおむね200平方メートル以上とは、本市は近郊整備地帯であるため、165平方メートル以上とする。
2 規則第9条第3項第2号に規定するやむを得ないと認めるときとは、次の各号のいずれかに該当する場合とする。
(1) 予定地内に建築基準法第42条第2項の規定によるセットバックを行う土地が存する場合
(2) 予定地内にがけ地等宅地として利用できない土地が存する場合
(3) 予定地内に公共事業による買収予定の土地が存する場合
(4) 予定地周辺の土地が宅地化されている、又は予定地が一筆の土地である等の理由により、500平方メートルを若干超える土地を残しても当該土地の利用が困難であると認められる場合
(5) 予定地内に路地状敷地に該当する土地が存しており、路地状敷地以外の部分が前各号に該当する部分を除いて500平方メートル以下の場合
(1) 2以上の玄関を有し、各々の家族が個別に生活できる複数世帯住宅は含めないものとする。
(2) 家族数又は世帯数の状況、高齢者又は身体障害者等の同居等やむを得ない事情がある場合には、延べ面積は、220平方メートルを限度とすることができるものとする。
(3) 周辺の環境に配慮したものであるものとする。
(条例第6条第1項第3号に規定する自己用住宅を必要とするやむを得ない理由)
第29条 条例第6条第1項第3号に規定する自己用住宅を必要とするやむを得ない理由については、第18条の規定を準用する。
(規則第11条第3号イに規定するおおむね200平方メートル以上等)
第31条 規則第11条第3号イに規定するおおむね200平方メートル以上については、第27条第1項の規定を準用する。
2 規則第11条第3号イに規定するやむを得ないと認めるときについては、第27条第2項の規定を準用する。
(条例第6条第1項第4号に規定する専用住宅)
第33条 条例第6条第1項第4号に規定する専用住宅には、法第29条第1項第2号に該当する専用住宅及び都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律(平成12年法律第73号)による改正前の都市計画法(以下「旧法」という。)第43条第1項第6号ロの既存宅地の確認による専用住宅を含むものとする。
(条例第6条第1項第5号に規定する敷地の拡張を伴う場合)
第34条 条例第6条第1項第5号に規定する敷地の拡張を伴う場合は、自己用住宅又は車庫若しくは物置等の附属建築物の建築等を計画するに当たり、従前の敷地が狭小なため駐車場の確保が困難である場合、建築基準法その他法令に抵触する場合等をいう。
(条例第6条第1項第5号に規定する自己用住宅)
第36条 条例第6条第1項第5号に規定する自己用住宅には、法第29条第1項第2号に該当する自己用住宅及び旧法第43条第1項第6号ロの既存宅地の確認による自己用住宅を含むものとする。
(条例第6条第1項第6号に規定する道路の位置の指定を受けた区域)
第37条 条例第6条第1項第6号に規定する道路の位置の指定を受けた区域とは、当該道路の位置の指定(以下「道路位置指定」という。)に係る区域内に予定地が存することが当該道路位置指定の申請図により明らかとなっているものとする。ただし、当該道路部分が明確に区画されていない場合には、許可の対象としないものとする。
(規則第13条第1項に規定する建築物)
第38条 規則第13条第1項に規定する建築物には、専用住宅以外の建築物を含めることができる。ただし、同一敷地内に存する附属建築物については連たんの数に含めないものとする。
(規則第13条第2項第1号に規定するおおむね200平方メートル以上)
第39条 規則第13条第2項第1号に規定するおおむね200平方メートル以上については、第27条第1項の規定を準用する。
(条例第6条第1項第7号に規定する開発行為の許可の判断)
第40条 条例第6条第1項第7号に規定する開発行為の許可については、次の各号により判断するものとする。
(1) 収用に係る事業の施行者と開発行為主管課の事前協議が整い、速やかに開発行為の許可の申請がなされるものとする。
(2) 条例第6条第1項第7号に規定する開発行為の許可は、生活又は営業の補償であることから、申請者の営業又は居住の事実があることを要件とする。
(3) 次のいずれかに該当する場合には、許可の対象としないものとする。
ア 当該開発行為の申請者が借家人である場合。ただし、借地であっても建築物等の所有権を有している場合には対象とする。
イ 他県で行われる収用に係る事業による移転の場合。ただし、やむを得ない場合はこの限りでない。
ウ 収用に係る事業の施行者が、移転者に対して営業廃止で補償した場合
エ 従前の建築物等が存しない場合又は建築物等の一部しか存しておらず営業や居住の事実がない場合。ただし、貸家などの場合で、一時的に空き家になっている場合はこの限りでない。
オ 従前の建築物等が廃屋、未完了建築物等である場合
カ 遊技場から他の遊技場への変更、事務所から住宅への変更等、用途変更に該当する場合
(4) 移転及び除却の判断に当たっては収用に係る事業の施行者と協議し、物件補償契約書の物件調査表等により補償内容を確認するものとする。この場合において、構外再築でなければ許可の対象としないものとし、申請には物件補償契約書の原本を添付させ、公共移転証明書は認めないものとする。
(5) 建築物等が収用に係る事業の対象とはならないが、駐車場等が収用に係る事業の対象となり当該建築物等に重大な支障が出る等の理由により、収用に係る事業の施行者が構外再築で補償した場合には許可の対象とするものとする。
(6) 集落性については、適宜判断するものとする。
(7) 従前の建築物等と新たに建築する建築物等に建築構造の違いがあっても許可の対象とするものとする。
(8) 新たに建築する建築物の階数は、従前の階数かつ従前の高さまでとする。ただし、当該建築物の高さが10メートル以下の場合はこの限りでない。
(9) 複数の一戸建ての貸家を賃貸の共同住宅にすることは許可の対象とするものとする。この場合において、賃貸の共同住宅の規模は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
ア 賃貸の共同住宅の戸数は、一戸建ての貸家の戸数の1.5倍の戸数を限度とし、かつ、延べ面積は一戸建ての貸家の延べ面積の合計値を限度とする。
イ 賃貸の共同住宅の戸数は、一戸建ての貸家の戸数を限度とし、かつ、延べ面積は一戸建ての貸家の延べ面積の合計値の1.5倍の延べ面積を限度とする。
(10) 賃貸の共同住宅を複数の一戸建ての貸家にすることは許可の対象としないものとする。
(11) 区分所有されている建築物が別々に移転する場合には、当該建築物の使用実態等に応じて判断する。ただし、共用されている建築物を個別に移転することは許可の対象としないものとする。
(12) 従前の建築物等が複合用途の場合には、当該建築物等の使用実態等に応じて判断するものとする。
(13) 従前の建築物等が法に適合していない場合の取扱いは、当該建築物等の敷地面積及び延べ面積を限度として移転を認めるものとする。ただし、建ぺい率違反となる場合にあっては、最小限の敷地の拡張を認めるものとする。
(規則第14条第3号に規定する自己の居住の用に供する住宅)
第41条 規則第14条第3号に規定する自己の居住の用に供する住宅には、併用住宅を含むものとする。
附則
この告示は、平成23年4月1日から施行する。